Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ)

Готовый бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ)

Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТЦ.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план торгового центра разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:

1. глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
2. выполнение функций Технического Заказчика;
3. разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
4. организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
5. организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
6. подготовка и утверждение ГПЗУ;
7. организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
8. организация разработки проектно-сметной документации (ПСД - для банка, для экспертизы);
9. проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
10. экспертиза проектной документации;
11. получение разрешения на строительство;
12. строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
13. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
14. обновление бизнес-плана на каждом этапе.

Услуга предоставляется совместно с одной из рекомендуемых нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.

Дата расчетов: 02.08.2021.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ "Инвест-Проект".

Концепция ТЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта "с нуля", включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

Структура площадей ТЦ:

• «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
• административно-технические площади – *** тыс. кв.м.

Площадь земельного участка: *** кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.

Наполнение площадей:

• «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
• торговая галерея;
• развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
• фуд-корт;
• офисные помещения;
• общественное пространство.

Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.

Итого общая площадь торгового центра *** кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет *** руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Маркетинговый обзор отрасли

По предварительным итогам, общий прирост новых торговых площадей в России в 2020 году составил

423 000 кв.м, из которых 45% приходится на региональные города. Планируемое значение показателя за 2021 год на 41,84% выше, чем в 2020 году, что говорит о постепенном восстановлении рынка торговой недвижимости после пандемии COVID-19.

В Москве в 2020 году открылось 6 торговых объектов арендопригодной площадью менее 30 тыс. кв. м и 3 объекта – более 30 тыс. кв. м. Тем самым прослеживается тенденция к открытию торговых площадок небольшой площади.

За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода на 2021 год, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей.

По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

Средняя цена предложения торговой недвижимости в Москве в 2020 году составила 200 307 руб./кв. м. Наиболее высокая цена торговых объектов сложилась в ЦАО, САО, ЮАО и ЗАО.

За 3 года наблюдался рост ставок аренды на торговую недвижимость в Москве (+19%), в 2020 году она составляла в среднем 22 902 руб. / кв.м / год.

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в целом по городу на сегодняшний день составляет 532,3 кв.м на 1000 жителей. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

С января по сентябрь 2020 года с использованием частных инвестиций в Московской области введено более 160 тыс. кв. м новых торговых площадей, что на 48% меньше, чем за этот же период в 2019 году. Из внебюджетных источников финансирования в отрасль было привлечено более 19 млрд. рублей.

Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2021 г. В перспективе ближайших 5 лет предложение качественных торговых площадей в Московском регионе будет плавно сокращаться.

Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.

Ключевые параметры проекта:

1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: *** кв. м;
3. площадь земельного участка: *** кв. м;
4. бюджет проекта: *** руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
7. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
8. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
9. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
10. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
11. рентабельность по прибыли – **%;
12. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
13. IRR проекта: ***%;
14. PI проекта: *** б/р;
15. NPV проекта: *** млн. руб.;
16. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
17. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
18. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

• По бизнес-плану ЭКЦ "Инвест-Проект" построен ЖК "Северное Сияние" в Дмитровском районе Московской области
• По бизнес-плану ЭКЦ "Инвест-Проект" построен коттеджный поселок "Ново-Луговая" в Московской области
• По бизнес-плану ЭКЦ "Инвест-Проект" открыт отель "Атола" в г. Уфе в 2015 г.
• Бизнес-план таунхаусов (с фин.расчетами)
• Бизнес-план строительства жилого комплекса (с фин. расчетами)

Сведения о других реализованных по нашим бизнес-планам объектам строительства являются конфиденциальными.

Бизнес-план торгового центра содержит 143 страницы, 46 таблиц, 24 графика, 14 диаграмм и 10 рисунков.

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ "Инвест-Проект" оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:

1. по площади (10 - 200 тыс. кв. м),
2. по концепции (ТРЦ / ТЦ / ТК / ТРК / гипермаркет / складской комплекс),
3. по стоимости СМР и инженерии,
4. по ставкам аренды площадей,
5. по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
6. по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).